石家庄市住房保障和房产管理局文件

石住房〔2011〕5号

石家庄市住房制度改革中若干问题的意见

为了继续推进公有住房制度改革，妥善解决我市住房制度改革中的遗留问题，根据省政府《关于促进全省房地产市场持续健康发展的通知》（冀政【2004】43号）文件精神，结合我市已出台的有关政策，提出如下意见。

一、公有住房租金标准

全市2011年未出售的公有住房租金，仍执行每月每平方米使用面积平均2.50元，不同等级房屋每平方米使用面积月租金标准分别为：一级甲等2.75元，乙等2.63元；二级甲等2.50元，乙等2.38元；三级甲等2.25元，乙等2.13；四级2.00元。

公有住房须经市住房保障和房产管理局按《石家庄市公有住房租赁等级划分标准》（附表一）测评等级，产权单位取得签证后，方可按照认定的住房等级和楼房层次月租金增减表、房屋朝向月租金调节表（附表二）确定租金。

租金的计算公式：月租金额＝住房使用面积×（等级租金标准＋层次租金增减额＋朝向租金调节额＋其它因素增减额）

住房使用面积包括居室、门厅（廊道）、厨房、房内储藏室、落地壁橱、厕所（卫生间）等可使用的平面面积。

共用的厨房、门厅（廊道）、厕所（卫生间）由共用户分摊租金，但三户以上共用的门厅（廊道）、厕所（卫生间），不计租金。

原享受租金减免的仍然有效。

二、继续推进公有住房出售

1、出售原则

出售公有住房，应贯彻购房自愿、室内维修自理和先评审后出售，先售后租，并优先出售给住房困难户的原则。社会上的交叉住房，不分本单位、外单位职工，都应按市政府的房改政策规定出售给职工，不允许附加任何条件或不卖给现住户。职工所在单位要向售房单位出具身份证、工龄证明等有效证件。执行本系统房改政策的军队、铁路等单位与我市住房有交叉的，在住房出售中，经市住房保障和房产管理局批准，以职工所居住住房为准，分别执行系统和本市房改政策。

2、出售范围和控制标准

凡独用成套的公有住房，1999年底前竣工交付使用的住房，除经文物部门确认有历史文物保护价值的、被鉴定为危房的、已被确定为廉租住房的公有住房不予出售外，其它住房均可向具有本市常住户口的居民户和职工出售。有产权争议和纠纷的，产权单位缺失的情况，按石房〔2005〕52号文件执行。

每个居民户或职工家庭原则上只能享受一次以成本价购买规定标准面积公有住房的政策，确因产权单位住房确实充足且购买家庭未达到控制面积标准的，可继续享受成本价购房，但购房面积不得超过规定标准，超出面积不可分割部分按市场价执行。职工在购买公有住房时，其购房面积按夫妇双方中职务高的一方计算。

3、公有住房出售价格

我市出售公有住房实行房改成本价。

首次出售公有住房的平均房改成本价按建筑面积计算，每平方米为950元，房屋各等级每建筑平方米的出售房改成本价为：一级甲等1045元，一级乙等997.5元;二级甲等950元，二级乙等902.5元；三级甲等855元，三级乙等807.5元。

三、已购公有住房腾空再售办法

对已按房改成本价出售的公有住房腾退后原产权单位再次调整出售时，原则上通过住房二级市场办理交易手续，亦可选择按照《石家庄市已购公有住房腾空再售实施办法》（石房〔2005〕53号）文件执行，按已购公有住房腾空再售时执行均价每平方米1650元，最低限价不得低于当年的平均成本价。

售房单位在标准价改按成本价售房时，职工个人取得所有权证时未增加的公摊面积，可按届时的房改成本价再售程序出售。

四、公有住房出售实行工龄折扣和成新折扣

1、工龄折扣。售房单位对购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，每平方米建筑面积5.67元。

2、成新折扣。职工按成本价购买的旧公有住房，按当年新房成本价成新折扣，年折扣率为2%，使用年限超过30年的，按30年计算；加层住房所加层次的折旧年限，按其底层的投入使用年限折旧，在其评审时区别对待，经过大修或设施更新的旧房，按国家有关规定现场勘察评审确定。取消一次付款折扣率和现住房折扣率两项优惠政策。

3、职工购房工龄的计算办法。按房改成本价购买公有住房，工龄折扣仍以夫妇双方实际工龄为计算依据，工龄计算截止到1991年底。异地工作的职工工龄计算到当地建立住房公积金制度的前一年；已离退休职工，工龄折扣的时间按国家规定的离退休年龄计算；夫妇双方只有一方有工作的，按其有工作一方工龄的1.5倍计算；已去世的职工，其生前实际工龄可计入购房工龄；中专及中专以上学历的职工，在校学习期间的学龄，在购房时可计入购房工龄；购房职工的工龄以所在单位组织、劳动、人事部门出具的证明为准。其工龄计算办法按组织、劳动人事部门的规定办理。

不能开具工龄证明的，按照下列计算办法执行：

1973后出生的计算为5年、68－72年出生的计算为10年、63－67年出生的计算为15年、58－62年出生的计算为20年、53－57年出生的计算为25年、48－52年出生计算为30年、43－47年出生计算为35年、42年前出生的计算为40年。

4、实际售价。职工以房改成本价购买公有住房的实际售价应根据房屋等级系数、层次系数和“价格评审通知书”上出具的结构、质量、朝向、环境、地段等系数综合折减后区别计价。

五、出售公有住房建筑面积的计算方法

1、出售公有住房建筑面积的计算方法按石家庄市房屋面积测算按照石住房〔2010〕146号文件规定执行。

2、公有住房出售时，住户不分摊公用建筑面积，其维修由售房单位负责。

六、公有住房出售实行优惠政策

1、产权单位按房改成本价出售的公有住房，售房收入免征营业税；购房者免交契税；自住期间免交房产税，缓征土地使用税；购房者继续享受住房补贴，继续缴交住房公积金。

2、按房改成本价出售公有住房，其交易手续费、产权产籍登记过户手续费按有关规定计收；业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为房改成本价的2%；评审费按评审价的2.5‰计收（房改成本价售房按评审价的1.6‰计收），其他费用一律免缴。

七、产权处置

职工按房改成本价购买的公有住房，产权归个人所有；职工按标准价购买的公有住房拥有部分产权，必须补缴差价款，过渡为成本价后，方可拥有全部产权，按房改成本价购买的公有住房收益归己。进入市场出售或出租的，其职工今后的住房，工作单位、住房保障和房产管理部门不再负责解决，由本人直接到房产市场购买或承租，符合住房保障条件的按住房保障相关规定执行。

购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承其相应的权利义务。无继承人或受遗赠人的，其住房由原售房单位或市住房保障和房产管理局按法律程序接管，任何人不得侵占。

八、售房款管理和使用

1、所有行政部门、企事业单位出售公有住房回收的资金，全部留归售房单位，并及时存入市住房保障和房产管理局财务审计处在银行开设的专项账户，由市住房保障和房产管理局监督使用，专项用于售房单位住房方面和住房制度改革，严禁挪作他用。

2、在企业转轨改制中实行股份制、中外合资的，职工住房未作股或合资的，其住房出售后的收入不归股份或合资企业单位所有，仍属国有资产或集体资产，暂委托现单位代管，专项用于职工住房方面，不能挪作他用。

3、售后维修资金的提取、管理和使用。公有住房出售后，售房单位要提取售房款的20%－30%作为单位维修基金，专户储存，由市住房保障和房产管理局监督使用，专项用于房屋共用部位、共用设备以及公共设施的维修、养护、更新。单位出售的公有住房，单位维修基金用完后涉及维修的由个人承担。对剩余公产部分，产权单位要继续提取折旧费和大修理基金。

九、推进住房部分产权向全部产权过渡

1、已按市政府规定的标准价出售了公有住房的单位，要按本意见要求，重新计算职工购房款，加快部分产权向全部产权过渡。职工个人多付的购房款原则上不退，可将多余款转化为维修费或基金。具体办法由各单位自定。

2、职工原来按标准价所购的住房只拥有部分产权的，由于各种原因致使产权单位缺失，购房人无法补交售房款过渡为全部产权的，由房屋所在区住房保障部门代为申报出售过渡为全部产权，售房款缴交到区住房保障部门在银行开设的专用账户，对没有过渡的标准价房的公有产权部分要计收房屋租金。

十、做好公有住房制度改革的政策衔接工作

1、职工按房改成本价或标准价购买现有住房后又调离售房单位的，原单位不能强退；进入市场出售的，按房改成本价购买剩余产权，交易的按规定交纳有关税费，其职工今后的住房不再由工作单位负责解决。

2、职工按房改成本价在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年市场价与房改成本价的差价；不补交的，产权单位可将其住房按原来价格予以收回。

3、异地安置的离退休职工，军队转业干部以及归国华侨等人员的住房，在公房出售中，拨付给单位的建房、购房费，不能抵顶其个人的购房款。

4、职工集资建房款可以计抵购房款，职工集资建房款高出购房部分原则上不退。集资款高于标准价的，可按成本价出售，不足部分由职工交付，产权全部归职工个人所有；集资款高于成本价的部分，可抵顶房屋维修费。

5、公有住房出售的教龄优惠参照配套文件三执行。

6、对于有房屋所有权证书，但权属有争议的住房，要积极创造条件促进出售。对于短期内无法确定产权人的公有住房，由现房屋管理单位出具书面具结向职工出售；售房款按照售房单位隶属关系由市住房保障和房产管理部门或区住房保障部门暂行保管，待经过司法或行政程序后再行处置。

十一、其他事项

公有住房租金标准、公有住房出售价格及住房补贴由市住房保障和房产管理局根据市场变化适时调整并报市政府批准后公布执行。

十二、本意见有效期自2011年2月1日至2016年2月1日，凡与本意见不一致的以本意见为准。本意见由市住房保障和房产管理局负责解释。

配套文件一

石家庄市公有住房租赁暂行办法

一、租住公有住房的住户必须与产权单位签定租赁合同。

二、公有住房租金按规定标准执行，有公用采暖设施的住房租金每平方米使用面积加收0.01元。

三、公有住房已测评了等级并且取得确认住房等级签证，租金的调整按照规定的等级租金标准套改。

新建公有住房须按《石家庄市公有住房租赁等级划分标准》（附表一）测评等级，产权单位取得签证后，方可按照认定的住房等级和楼房层次月租金增减表、房屋朝向月租金调节表（附表二）确定租金。

四、租金的计算公式：月租金额＝住房使用面积×（等级租金标准＋层次租金增减额＋朝向租金调节额＋其它因素增减额）

住房使用面积包括居室、门厅（廊道）、厨房、房内储藏室、落地壁橱、厕所（包括卫生间）等可使用的平面面积。

共用的厨房、门厅（廊道）、厕所（卫生间）由共用户分摊租金，但三户以上共用的门厅（廊道）、厕所（卫生间），不计租金。

五、职工租住公有住房面积标准，按照国家、省、市的有关规定执行；国家、省、市未做规定的，由职工所在单位参照上级有关规定确定。超过住房标准部分，加收一倍房租。

六、租住公有住房的单位须向职工出具居住证明。

七、调离原单位且仍租住原单位住房，而新单位又不能解决住房的，其住房租金应与原所在单位职工一视同仁。

        附表一
        石家庄市公有住房租赁等级划分标准

等级		结构	地面	内墙	门窗	设备	注
一   级	甲   等	钢筋混凝土结构。混合结构	木地板或水磨石地面厨房、卫生间地面砖	墙纸或油漆面，厨房、卫生间瓷砖墙裙	木制门窗纱扇、或铝合金窗或彩板窗	独用卫生间，独用厨房	单元楼房。 单元式平瓦房。
	乙   等		水泥地面部分水泥地面，油地板漆或部分水磨石地面，厨、卫（厕）地面砖	普通抹灰、中级粉刷，厨、卫（厕）瓷砖墙裙	木制门窗、纱、扇、部分铝合金窗或彩板窗	独用卫生间或厕所，独用厨房	单元楼房。 平瓦房。
二   级	甲   等	钢筋混凝土结构。混合结构	水泥地面或部分水泥地面，油地板漆（厕）所地面砖	普通抹灰、中级粉刷，厨房或卫（厕）瓷砖墙裙	单玻木窗带纱扇、木门或普通钢制空、实腹门、窗带纱扇	独用卫生间或厕所，独用厨房	单元楼房。 平瓦房。
	乙   等		水泥地面	普通抹灰、粉刷	单玻木窗带纱扇、或无纱扇木门或普通钢制空、实腹门窗	独用厕所，独用厨房	单元楼房。 平瓦房。
三   级	甲   等	混合结构	水泥地面	普通抹灰混凝土缕板顶棚无抹灰勾缝刷浆	单玻木窗木门或钢制空、实腹门窗	独用厨房（通过式厨房或暗厨）独用厕所或合用厕所	楼房。 平瓦房。
	乙   等	混合结构 砖木结构	水泥地面 或砖地面	普通抹灰平（瓦）房屋顶棚吊顶	单玻木窗普通木门	无厨房或合用厨房公用厕所公用水栓	平瓦房。公共走廊楼房。
四 级		砖木结构 土坯墙、混凝土槽板墙	灰土地面、砖地面、炉渣地面或水泥地面	普通墙面	中式旧木门窗或单玻木窗普通木门	公用厕所公用水栓	旧式平房。简易楼房。